INDUSTRIAL MANAGEMENT COMPANY
- перша в Україні мережева керуюча компанія, яка спеціалізується на управлінні індустріальними парками

Відправною точкою створення індустріального парку є правильний підбір земельної ділянки. Команда компанії ІМС здійснить для Вас підбір відповідної ділянки і реалізує всі необхідні процедури для її відводу/покупки і переведення в необхідний юридичний статус.

Перелік послуг на цьому етапі:

• проводимо комплексне повне дослідження обраної ділянки (техніко-економічне обґрунтування - ТЕО):

1. логістичні характеристики;
2. комунікаційне забезпечення - наявність/дальність до транспортних комунікацій;
3. наявність об'єктів нерухомості на території;
4. технічні характеристики, такі як форма і рельєф ділянки;

• наявність трудових ресурсів на прилеглих територіях та населених пунктах.

• складаємо перелік потенційно вигідних земельних ділянок під будівництво індустріального парку;

• для резидентів відбираємо і оцінюємо перспективні локації та ділянки для будівництва виходячи з спеціалізації і спрямованості бізнесу.

На базі цього аналізу і зібраної ринкової інформації будуть дані рекомендації у вигляді ТЕО з урахуванням існуючих технічних обмежень і можливостей земельної ділянки.

Перелік послуг на цьому етапі:

• Детальний аналіз існуючої ділянки, логістичного та комунікаційного забезпечення;

• Розробка маркетингової та технічної концепції, опис формату індустріального парку;

• Архітектурний майстер-план з описом майбутніх об'єктів;

• Економічний розрахунок витрат і окупності індустріального парку.

Розроблена нова концепція буде наступного змісту:

• місцезнаходження, актуальний стан та найближче оточення ділянки та об'єктів на ній;

• рекомендований формат комплексу та його наповнення:

• стратегія залучення резидентів («якірних» резидентів та інших);

• архітектурна концепція проекту.

Для створення концепції парку ми проводимо детальний аналіз усіх факторів, що впливають на успіх і прибутковість індустріального парку, і здійснюємо моделювання декількох можливих варіантів розвитку. Формат розробленої концепції відповідає формату, необхідного для реєстрації в Державному реєстрі індустріальних парків України.

Створення маркетингової «упаковки» та реалізація маркетингової кампанії ІП, включає:

• розробку маркетингової концепції та стратегії;

• окреслюються реальні вигоди розміщення для майбутніх резидентів парку;

• формування назви ІП, та розробку логотипу і всіх належних атрибутів;

• створення сайту-візитівки ІП;

• створення відповідних сторінок в соціальних мережах;

• запуск PR-кампанії;

• розробка презентації ІП для Direct-mail;

• розробка презентаційного буклету;

• розробка сценарію презентаційного рекламного ролика.

Наступним етапом роботи є просування індустріального парку та процес комерційної реалізації (продажу, оренди) площ індустріального парку, який включає в себе всі необхідні бізнес-процеси:

• розробка та проведення рекламної кампанії;

• пошук резидентів, учасників індустріального парку;

• фізичне та електронне розсилання презентації ІП;

• проведення телефонного маркетингу серед потенційних резидентів;

• показ індустріальної ділянки потенційним резидентам ІП;

• презентація ІП на профільних заходах та конференціях;

• презентація ІП іноземним потенційним резидентам та посередникам;

• створення "сlеаring housе" для роботи з потенційними клієнтами, проведення презентацій проекту за участю представників державних і комерційних структур;

• розробка типового договору оренди або продажу, проведення переговорів з потенційними клієнтами та укладання контрактів на оренду або продаж приміщень;

• брокеридж (оренда, продаж) приміщень або земельних ділянок ІП.

Силами компанії здійснюється організація офісів продажів: як на території самого об'єкта, так і в центральному офісі компанії в м. Києві. В процесі цього відбувається формування команди брокерів і обслуговуючого цей процес персоналу (юристи, бухгалтери-касири, рекламісти, PR-щики і т.д.).

Фахівці компанії у повному обсязі представлять інтереси замовника на етапі проектування та будівництва.

У процесі супроводу компанія IMC виконуватиме роботи з проектування та будівництва.

Проектування:

• розробка проектної документації для будівництва, включаючи: архітектурно-будівельні, технологічні, конструктивні, інженерні рішення;

• організацію взаємовідносин із державною дозвільною системою - врегулювання відносин з місцевою адміністрацією та органами влади;

• оформлення дозвільних документів, включно з дозволом на будівництво і введення об'єктів будівництва в експлуатацію;

• управління та координування робочого проектування, забезпечення відповідності робочої документації вимогам узгоджених стадій.

Будівництво:

• розробку та оптимізацію програми будівництва;

• контроль за строками і бюджетом будівництва;

• отримання погоджень при проведенні робіт із зовнішніх комунікацій;

• контроль за якістю і технікою безпеки будівельних робіт;

• проведення контрольних та оперативних нарад учасників проекту;

• контроль за підготовкою об’єкта до введення в експлуатацію.

• проведення тендерних процедур стосовно вибору генеральних та інших підрядників для будівництва.

• рroject-management етапу будівництва та авторський нагляд.

• координування роботи сторонніх організацій.

• будівництво доріг та необхідної інфраструктури;

На стадії будівництва найбільш важливим є контроль за строками виконання робіт, якістю робіт і витратами. Таким чином, будівництво здійснюватиметься під постійним наглядом групи менеджменту компанії IMC, що проконтролює якість виконання робіт, ініціює проміжні виплати і простежить за дотриманням строків.

Управління ІП – це комплекс заходів, пов’язаних з експлуатацією будівель і споруд, створенням необхідних умов функціонування об’єкта відповідно до його призначення, а також отримання прибутку від цього виду діяльності.

У процесі буде сформований управлінський апарат компанії і налагоджені бізнес-процеси, що дозволять найбільш ефективно управляти об’єктом, отримувати максимум прибутку від його експлуатації. Перелік та якість послуг можуть бути адаптовані до побажань власника або окремих власників/орендарів.

Стандартний пакет послуг з технічного обслуговування і експлуатації об'єктів загальної інфраструктури парку включає:

• Створення, розвиток, експлуатація інженерної інфраструктури, підведення і підключення об'єктів до інженерних комунікацій.

• Обслуговування інженерних мереж – теплопостачання, зливової каналізації, пожежного водопроводу, водопостачання та водовідведення, електропостачання.

• Утримання території під об'єктами спільної інфраструктури.

• Адміністративне і інженерний супровід експлуатації.

• Забезпечення безпеки і контрольно-пропускного режиму.

Інфраструктура вже побудованого індустріального парку обслуговується кваліфікованим персоналом керуючої компанії:

• Черговий технічний персонал присутній на території парку 24 години на добу.

• Служба експлуатації відповідає за обслуговування об'єктів загальною інженерної інфраструктури парку.

• В рамках окремих договорів можливо також обслуговування об'єктів компаній-резидентів.

• Бюджет на обслуговування інфраструктури парку формується за принципом "відкритої книги", затверджується щорічно, за запитом резидентам надається вся первинна документація по обслуговуванню.

Резиденти індустріального парку можуть скористатися додатковими послугами з обслуговування та утримання об'єктів інфраструктури на своїх ділянках. Базовий набір послуг передбачає обслуговування інженерних мереж, прибирання загальної території, клінінг, кейтеринг, ІТ підтримку, юридичні послуги, підбір персоналу. Додаткові послуги надаються на підставі прейскуранта цін на послуги, що затверджується на поточний рік.

Місцезнаходження

Ділянка розташована дуже вигідно відносно ключових комунікаційних транспортних автомагістралей України. З західного боку ділянка обмежена автомагістраллю М05 Київ - Одеса, яка входить до складу головних автомагістралей країни. Зі сходу ділянка межує з регіональною автомагістраллю Фастів - Канів Р19, що також створює сприятливі умови для логістичної доступності під'їзду до ділянки.

Ділянка знаходиться в 30 км від Києва, в оточенні декількох населених пунктів з населенням понад 30 000 осіб

Технічні данні по парку

Обсяги проекту

Розмір ділянки 429 215 кв.м. / 42,9га

Під забудову 193 699 кв.м. / 19,37га

Дороги, парковки, загальні зони 171 700 кв.м. / 17,17га

Загальна площа проекту, з них: 230 800 кв.м.

Шоуруми 7 000 кв.м.

Адміністративні та офісні 19 300 кв.м.

Виробничі 115 000 кв.м.

Складські 51 800 кв.м.

Адмін промислові офіси 37 700 кв.м.

Концепція

Концепція забудови передбачає будівництво на земельній ділянці об’єктів комерційної нерухомості декількох типів:

1. Промислової нерухомості.

2. Складських корпусів.

3. Адміністративних та офісних приміщень.

4. Торгових приміщень.

5. Технічних та інфраструктурних об’єктів.

Основне призначення і формат проектованого комплексу – індустріальний бізнес-парк.

Спеціалізація

Рекомендована промислова спеціалізація індустріального парку:

1. Будівництво – 25%

2. Логістика – 25 %

3. Агропереробка – 25%

4. Харчова промисловість – 10%

5. Легка промисловість – 10%

6. Інше – 5%

У процесі реалізації парку його спеціалізація та направленість буде відкоригована відповідно до попиту від потенційних учасників парку.

Переваги розміщення:

• Оптимальне логістичне сполучення між столицею Києвом та Одесою, де знаходиться найбільший морський порт країни.

• В регіоні розміщення знаходиться найбільший міжнародний аеропорт України.

• На відстані 15 хвилин на авто знаходиться залізничний вузол Васильків.

• Розміщення в найбільш густонаселеному регіоні. В Київський області проживає 1 мільйон 700 тисяч осіб.

• Найбільша концентрація професійних та вищих навчальних закладів в Україні.

• Преференції від держави у вигляді податкових, митних та інших пільг.

Місцезнаходження

Ділянка має фасадне примикання до траси Київ – Житомир (Е40). Тому автомобільний доступ до ділянки з обох сторін є дуже зручною з обох напрямків руху. На найближчому перехресті є підземний перехід, який забезпечує пішохідний доступ з обох сторін траси. Якість під’їзних доріг висока, дорогі забезпечені нічним освітленням. До Києва від ділянки приблизно 30 км. на східному напрямку, до Житомира приблизно 90 км. на західному напрямку.

В Бучанський об’єднаній територіальній громаді проживає біля 320 тисяч населення.

Технічні данні по парку

Розмір ділянки 48,5352га

Бокс А1 - Складський комплекс 20 700 кв.м

Бокс А2 - Складський комплекс 26 200 кв.м

Бокс А3 - Промислово-виробничий 13 800 кв.м

Бокс А4 - Промислово-виробничий 7 200 кв.м

Бокс А5 - Промислово-виробничий 11 500 кв.м

Бокс А6 - Складський комплекс 28 200 кв.м

Бокс В1 - Промислово-виробничий 39 100 кв.м

Бокс В2 - Промислово-виробничий 17 200 кв.м

Бокс В3 - Складський комплекс 29 300 кв.м

Бокс С1 - Офісно-побутовий 4 320 кв.м

Бокс С2 - Офісно-побутовий 2 304 кв.м

Бокс С3 - Офісно-побутовий 3 456 кв.м

Всього 203 280 кв.м

Концепція

Парк, що проектується, буде складатися з дванадцяти корпусів різного функціонального призначення і кількох супутніх і технічних будівель:

1. Промислово-виробничих – 5 шт.;

2. Складських – 4 шт.;

3. Офісно-побутових – 3 шт.

Промислові об’єкти займають 44% території комплексу, із гнучким внутрішнім зонуванням. Складські корпуси будуть розмішені по фасадним сторонам парку, з окремою власною логістикою, стоянкою для фур. Також зона матиме свій окремі заїзди з примикаючих доріг і трас.

Офісно-побутові корпуси займають 5% території. Офісна частина розташовується в середині комплексу.

Спеціалізація

Функціональне призначення індустріального парку, становлять наступні ключові види діяльності:

• Транспорт, складське господарство;
• Виробництво високотехнологічної продукції та продукції з високою доданою вартістю.

У процесі реалізації парку його спеціалізація та направленість буде відкоригована відповідно до попиту від потенційних учасників парку.

Переваги розміщення:

• Оптимальне логістичне сполучення між столицею України - Києвом.
• Це бізнес-місто, яке включає в себе:

1. Промислові та складськи обєкти будь-якої конфігурації і будь-якого розміру, від 500 до 20 000 кв.м.;
2. Бізнес-інфраструктура (екосистема парку):
3. Технічна підтримуюча інфраструктура - гаражі, відстійники для фур, заправки (АЗС і електро), СТО, прибиральна та інша техніка, переробка сміття й утилізація відходів виробництва.

Технічне забезпечення:

• Електрика – від 500 кв. до 15 мГвт.
• Газ;
• Водозабезпечення та каналізація;
• Дорожня промислова інфраструктура;
• Професійна управляюча компанія;
• Охорона;
• Клінінг та прибирання;
• Технічне обслуговування;
• Ремонтні роботи;
• Адміністрування діяльності резидентів.

Місцезнаходження

• Ділянка, на якій знаходиться Індустріальний парк «Золотоноша», розташована в центральній частині України в місті Золотоноша Черкаської обл.
• Ділянка розташована на відстані 600 метрів від магістральної дороги Київ-Дніпро. Траса знаходиться у задовільному стані. Ліворуч, праворуч і посередині до ділянки підходять дороги з асфальтовим покриттям з боку вул. Обухова. Залізнична гілка заходить на земельну ділянку, найближча діюча залізнична станція «Золотоноша-1» знаходиться на відстані близько 5 км.
• Чисельність наявного населення міста Золотоноша становить 29196 осіб.

Технічні дані парку

Обсяги проекту

Розмір ділянки 399 285 кв. м / 39,28 га

Під забудову 77 000 кв. м / 7,7га

Дороги, стоянки, загальні зони 322 285 кв. м / 32,28га

Загальна площа проекту, зокрема: 175 863 кв. м

Адміністративні та офісні 1 800 кв. м

Промислові 60 000 кв. м

Складські 14 000 кв. м

Інше 1 200 кв. м

Концепція

Територія ділянок для розміщення виробничих потужностей буде відповідним чином благоустроєна та впорядкована. Для дорожнього покриття проїздів та автостоянок буде використано асфальтобетон, для покриття тротуарів буде використана тротуарна плитка.

Окрім того, територія парку буде забезпечена відповідним сучасним енергозберігаючим зовнішнім освітленням, візуальною рекламою, інформаційними стелами, тощо.

Територію парку планується розділити на дві ділянки – промислову та аграрну. Розподіл буде здійснено внутрішньою майданчиковою дорогою, по краях якої будуть прокладені необхідні для функціонування парку всі інженерно-технічні комунікації. Це дасть можливість вільного підключення до них усіх підприємств. Дорога забезпечить логістичні потреби учасників парку.

Спеціалізація

Рекомендована промислова спеціалізація індустріального парку:

• Збірка сільськогосподарської техніки, виробництво запчастин;

• Збірка електронних побутових приладів;

• Легка промисловість;

• Переробка сільськогосподарської продукції;

• Транспорт, складське господарство, логістика.

Все це тільки рекомендації. У процесі реалізації парку його спеціалізація та направленість будуть відкориговані відповідно до попиту від потенційних учасників парку.

Переваги розміщення:

• Гарне логістичне розміщення біля траси, яке зв’язує міста Черкаси та Дніпро;

• Близький доступ до трудових ресурсів міст Золотоноша та Черкаси;

• Повна підтримка від місцевої влади як на місцевому, так і на обласному рівнях;

• Можливість гнучкого планування будівництва під потреби потенційних резидентів;

• Забезпеченість всіма необхідними комунікаціями: електрика, газ, вода;

• Різноманітна еко-система індустріального парку та технічна підтримка резидентів.

Місцезнаходження

• Ділянка ІП "Liberty" знаходиться на відстані 1,1 км від міжнародної автомагістралі М-06 (Київ–Чоп) на Будапешт (Угорщина) через Львів, Мукачеве, Ужгород. Відстань 821,5 км (з під’їздами – 846,2 км).
• Вигідне географічне положення Рівненської області робить її неминучим місцем для транзиту вантажів та паса-жирів між Європою, Азією та Близьким Сходом. Через територію області йде низка міжнародних транспортних коридорів загальною довжиною понад 254,6 км.
• В зоні 20 хвилинної автомобільної доступності проживає біля 70 000 чол. До міста Рівне (де проживає 250 тис. чол.) можна доїхати за 25 хвилин.

Технічні данні по парку

Обсяги проекту

Розмір ділянки 429 215 кв.м / 42,9га

Під забудову 187 159 кв.м / 18,72га

Дороги, стоянки, загальні зони 185 679 кв.м / 18,57га

Загальна площа проекту, зокрема: 248 585 кв. м

Науково-дослідні 13 230 кв. м

Адміністративні та офісні 13 680 кв. м

Промислові 135 172 кв. м

Складські 71 147 кв. м

Інше 15 356 кв. м

Концепція

Парк, що проектується, буде складатися з двадцяти шести корпусів різного функціонального призначення і кількох супутніх і технічних будівель:

1. Промислових корпусів – 15 шт.

2. Складських корпусів – 5 шт.

3. Адміністративних та офісних – 3 шт.

4. Лабораторно-дослідницький корпус – 3 шт.

Форма ділянки та освоєння ділянки чергами дозволяє побудувати в рамках кожної черги освоєння повноцінний бізнес-парк, що включатиме всі корпуси для різних видів діяльності. Планується проводити роботи в три черги.

Спеціалізація

Рекомендована промислова спеціалізація індустріального парку буде наступною:

1. харчова промисловість – 35%

2. машинобудування – 5%

3. легка промисловість – 10%

4. деревообробна промисловість – 25%

5. логістичні послуги – 20%

6. технології, R&D, IT та інше – 5%

Зрозуміло, що все це тільки рекомендації. У процесі реалізації парку його спеціалізація та направленість буде відкоригована відповідно до попиту від потенційних учасників парку.

Переваги розміщення:

• Гарне логістичне розміщення біля міжнародної траси М-06 Київ-Чом.

• Оптимальний доступ до трудових ресурсів регіону.

• Повна підтримка від місцевої влади як на місцевому так і на обласному рівні.

• Можливість гнучкого планування будівництва під потреби потенційних резидентів.

• Потенційна забезпеченість всіма необхідними комунікаціями: електрика, газ, вода.

• Різноманітна еко-система індустріального парку та технічна підтримка резидентів.

Місцезнаходження

• Ділянка індустріального парку розташована на фасаді траси, яка прямує на Київ – Київське шосе. Відстань до Києва становить 135 кілометрів. Відстань до аеропорту «Житомир» становить 500 метрів.
• На відстані 5 км. знаходяться автодороги державного значення М06 (Київ-Чоп), М07-Київ-Ковель-Ягодин, М21-Житомир-Могилів-Подільський та на відстані 3 км. від великого залізничного вузла «Житомир». Наявність підведених до земельної ділянки залізничних шляхів, дозволить обслуговувати в межах індустріального парку також транзитні вантажі.
• Ділянка безпосередньо знаходиться в границях міста Житомир, де проживає 270 тисяч жителів, з яких працездатного населення 179 тисяч.

Технічні дані по парку

Обсяги проекту:

Розмір ділянки 242 374 кв.м / 24,2374 га

Під забудову 95 790 кв.м / 9,579 га

Дороги, стоянки, загальні зони 146 584 кв.м / 14,6584 га

Загальна площа проекту, зокрема:100 400 кв. м

Адміністративні та офісні 5 700 кв. м

Промислові 53 900 кв. м

Складські 39 600 кв. м

Інше 1 200 кв. м

Концепція

Концепція індустріального парку передбачає гнучке розміщення різноманітних промислових та інших комерційних будівель. В складі парку будуть знаходитися:

• Промислові корпуси різного розміру – 8 штук;
• Окрема зона з двома великими складськими корпусами;
• Окремі корпуси логістичної та складської нерухомості, які прив’язані до промислових об’єктів;
• Окремий бізнес-центр на фасадній частині парку;
• Адмінистративно-сервісний комплекс з готелем та іншими сервісними опціями.

Технічна інфраструктура забезпечить комфортне існування та роботу в складі індустріального парку будь-якого резидента.

Спеціалізація

Рекомендована промислова спеціалізація індустріального парку буде наступною:

• Виробництво будівельних матеріалів;

• Деревообробка;

• Легка промисловість;

• Переробка сільськогосподарської продукції;

• Транспорт, складське господарство, логістика.

Все це тільки рекомендації. У процесі реалізації парку його спеціалізація та направленість буде відкоригована відповідно до попиту від потенційних учасників парку.

Переваги розміщення:

• Сусідство з аеропортом;

• Розміщення в границях міста Житомир, що забезпечить необхідними трудовими ресурсами;

• Гарне логістичне розміщення біля траси, яке зв’язує місто Житомир та Києва;

• Повна підтримка від місцевої влади як на місцевому так і на обласному рівні;

• Можливість гнучкого планування будівництва під потреби потенційних резидентів;

• Забезпеченість всіма необхідними комунікаціями: електрика, газ, вода;

• Різноманітна еко-система індустріального парку та технічна підтримка резидентів.

Місцезнаходження

ІП "Feniks" знаходиться в місті Вугледар, Донецької області.

Відстань від обласного центру - 57 км, від міст Волноваха і Мар'їнка - 26-28 км.

Фасадна частина до траси Донецьк-Маріуполь складає 760 метрів.

До морського порту в місті Маріуполь 100 кілометрів.

В місті Вугледар проживає 17 000 чоловік. В 20 хвилинної автомобільної доступності проживає біля 40 000 чол.

Технічні данні по парку

Обсяги проекту

Розмір ділянки 315 596 кв.м 31,56га

Під забудову 141 547 кв.м 14,54га

Дороги, стоянки, загальні зони 176 707 кв.м 17,67га

Загальна площа проекту, зокрема: 175 863 кв.м

Науково-дослідні 3 888 кв.м

Адміністративні та офісні 2 592 кв.м

Промислові 78 960 кв.м

Складські 74 826 кв.м

Інше 15 597 кв.м

Концепція

Дана концепція розроблена на підставі освоєння землевідведення етапами (чергами). Ця черговість продиктована логікою освоєння, природною розбивкою окремих локальних ділянок і економічною доцільністю. Імовірно, освоєння майданчика відбуватиметься у дві черги:

1. Перша черга - будівництво бізнес-центру та науково-дослідницького корпусу (два поверхи), будівництво комунікаційної інфраструктури, будівництво двох складських корпусів та будівництво двох промислових корпусів.
2. Друга черга - будівництво бізнес-центру та науково-дослідницького корпусу (три поверхи), будівництво комунікаційної інфраструктури, будівництво двох складських корпусів та будівництво шести промислових корпусів.

Спеціалізація

Рекомендована промислова спеціалізація індустріального парку буде наступною:

• Виробництво харчових продуктів;
• Текстильне виробництво;
• Дерево-обробне виробництво;
• Виробництво пластмасових виробів;
• Виробництво готових металевих виробів;
• Машинобудування;
• Транспорт, складське господарство, логістика.

Все це тільки рекомендації. У процесі реалізації парку його спеціалізація та направленість буде відкоригована відповідно до попиту від потенційних учасників парку.

Переваги розміщення:

• Гарне логістичне розміщення біля міжнародної траси, я ка йде до морського порту Маріуполь;

• Близький доступ до трудових ресурсів міста та регіону;

• Повна підтримка від місцевої влади як на місцевому так і на обласному рівні;

• Можливість гнучкого планування будівництва під потреби потенційних резидентів;

• Потенційна забезпеченість всіма необхідними комунікаціями: електрика, газ, вода;

• Різноманітна еко-система індустріального парку та технічна підтримка резидентів.

Місцезнаходження

• Промислова ділянка «ЕЛЕКТРОН» знаходиться в межах міста Кам'янець-Подільськ.
• Ділянка має дві функціональні зони – адмінистративно-офісна та промислова.
• Недалеко від міста та ділянки проходять такі стратегічні траси країни як М-06, Р-31, М-12 і М-03, а з боку західної України – такі траси як М-12.
• Від об’єкта до центру міста можна доїхати за 8 хвилин на авто.
• Фасадом ділянка виходить на об’їзну дорогу міста.
• Різноманітні корпуси можуть забезпечити попит на будь-яку функціональну направленість промислових, складських або інших комерційних приміщень.
• В місті Кам'янець-Подільськ проживає біля 100 тис. чоловік.

Технічні данні по парку

Обсяги проекту

Розмір ділянки 120 000 кв.м / 12 га

Промисловий корпус 1  17 273,90 кв.м (1 пов.)

Промисловий корпус 7  10 676,10 кв.м (1 пов.)

Промисловий корпус 8  7 731, 30 кв.м (1 пов.)

Загалом  35 681, 30 кв.м

Промислово-адміністративний корпус 2 16 839, 30 кв.м (4 пов.)

Адміністративний корпус 3 4 036, 30 кв.м (8 пов.)

Адміністративний корпус 4 12 260, 90 кв.м (7 пов.)

Їдальня корпус 5 4 036, 30 кв.м (2 пов.)

інше 37 172, 80 кв.м

ВСЬОГО  72 854, 10 кв.м

Концепція

Гнучка концепція промислового майданчика дозволяє реалізувати концепцію багатофункціонального бізнес-парку.

Цей бізнес-парк може включати в себе:

• Великі та середні промислові підприємства;
• Бізнес-центр, каворкінг та інші офісні приміщення;
• Складська та логістична нерухомість;
• Торгова, готельна та інша комерційна нерухомість.

Передбачається реалізувати проект комерційного центру міста, і можливо всій Хмельницькій області.

Спеціалізація

Гнучкість та різноманітність приміщень дозволить розмістити підприємства будь якої направленості, від тяжкої до легкої промисловості. Але, слідкуючи за тенденціями розвитку нових промислових зон, які реалізуються в межах міста, скоріш за все в бізнес-парку будуть реалізовані підприємства з «чистим» та «зеленим» виробництвом, та виробництвом екологічно чистих продуктів.

Все це тільки рекомендації. У процесі реалізації парку його спеціалізація та направленість буде відкоригована відповідно до попиту від потенційних учасників парку.

Переваги розміщення:

• Розміщення в межах міста, що забезпечить необхідними трудовими ресурсами;

• Гарне логістичне розміщення біля траси, яке зв’язує Кам'янець-Подільськ з іншими містами країни;

• Повна підтримка від місцевої влади як на місцевому так і на обласному рівні;

• Можливість гнучкого розміщення під потреби потенційних резидентів;

• Наявна достатня забезпеченість всіма необхідними комунікаціями: електрика, газ, вода.

Місцезнаходження

• Промислова ділянка «ЕЛЕКТРОН» знаходиться в межах міста Кам'янець-Подільськ.
• Ділянка має дві функціональні зони – адмінистративно-офісна та промислова.
• Недалеко від міста та ділянки проходять такі стратегічні траси країни як М-06, Р-31, М-12 і М-03, а з боку західної України – такі траси як М-12.
• Від об’єкта до центру міста можна доїхати за 8 хвилин на авто.
• Фасадом ділянка виходить на об’їзну дорогу міста.
• Різноманітні корпуси можуть забезпечити попит на будь-яку функціональну направленість промислових, складських або інших комерційних приміщень.
• В місті Кам'янець-Подільськ проживає біля 100 тис. чоловік.

Технічні данні по парку

Обсяги проекту

Розмір ділянки 120 000 кв.м / 12 га

Промисловий корпус 1  17 273,90 кв.м (1 пов.)

Промисловий корпус 7  10 676,10 кв.м (1 пов.)

Промисловий корпус 8  7 731, 30 кв.м (1 пов.)

Загалом  35 681, 30 кв.м

Промислово-адміністративний корпус 2 16 839, 30 кв.м (4 пов.)

Адміністративний корпус 3 4 036, 30 кв.м (8 пов.)

Адміністративний корпус 4 12 260, 90 кв.м (7 пов.)

Їдальня корпус 5 4 036, 30 кв.м (2 пов.)

інше 37 172, 80 кв.м

ВСЬОГО  72 854, 10 кв.м

Концепція

Гнучка концепція промислового майданчика дозволяє реалізувати концепцію багатофункціонального бізнес-парку.

Цей бізнес-парк може включати в себе:

• Великі та середні промислові підприємства;
• Бізнес-центр, каворкінг та інші офісні приміщення;
• Складська та логістична нерухомість;
• Торгова, готельна та інша комерційна нерухомість.

Передбачається реалізувати проект комерційного центру міста, і можливо всій Хмельницькій області.

Спеціалізація

Гнучкість та різноманітність приміщень дозволить розмістити підприємства будь якої направленості, від тяжкої до легкої промисловості. Але, слідкуючи за тенденціями розвитку нових промислових зон, які реалізуються в межах міста, скоріш за все в бізнес-парку будуть реалізовані підприємства з «чистим» та «зеленим» виробництвом, та виробництвом екологічно чистих продуктів.

Все це тільки рекомендації. У процесі реалізації парку його спеціалізація та направленість буде відкоригована відповідно до попиту від потенційних учасників парку.

Переваги розміщення:

• Розміщення в межах міста, що забезпечить необхідними трудовими ресурсами;

• Гарне логістичне розміщення біля траси, яке зв’язує Кам'янець-Подільськ з іншими містами країни;

• Повна підтримка від місцевої влади як на місцевому так і на обласному рівні;

• Можливість гнучкого розміщення під потреби потенційних резидентів;

• Наявна достатня забезпеченість всіма необхідними комунікаціями: електрика, газ, вода.

Місцезнаходження

• Індустріальний парк розташований на одній з головних артерій Івано-Франківська — вулиці Євгена Коновальця, що веде з центру міста до виїзду з нього.
• Зручна транспортна розв'язка на місто, область та інші країни.
• Власна залізнична колія на територіїУсе це заощаджує кошти та час резидентів, що працюють на експорт та імпорт, а також займаються дистрибуцією продукції.

Усе це заощаджує кошти та час резидентів, що працюють на експорт та імпорт, а також займаються дистрибуцією продукції.

Особливості парку:

Виробничі приміщення загальною площею 62 000 м²

Адміністративні приміщення площею 12 800 м²

Допоміжні та технічні приміщення площею 9 800 м²

Площа території19,30 га

Козловий кран

Усі необхідні комунікації та зручна інфраструктура

Логістика та розташування:

• Близькість виробничих потужностей до європейських кордонів, зручна логістична розв'язка — усе це є важливими факторами для компаній, які планують вихід на міжна - родний ринок.
• Індустріальний парк розташований на одній з головних артерій Івано-Франківська — вулиці Євгена Коновальця, що веде з центру міста до виїзду з нього.
• Зручна транспортна розв'язка на місто, область та інші країни.
• Власна залізнична колія на території

Усе це заощаджує кошти та час резидентів, що працюють на експорт та імпорт, а також займаються дистрибуцією продукції.

Парк знаходиться в Івано-Франківську, що за:

від Румунії 180 км

від Польщі 200 км

від Словаччини 300 км

від Угорщини 320 км

Переваги розміщення:

• Комфортні умови роботи у сучасних приміщеннях для працівників компаній-резидентів.
• Відновлення або будівництво індустріальних просторів під ключ коштом власних парку.
• Мостові та балкові крани вантажопідйомністю від 1т до 10т.
• Унікальна комерційна пропозиція для кожного резидента.
• Відсутність обмежень по величині приміщень.
• Близькість до кордонів та зручна транспортна розв'язка.
• Власні електрична та газорозподільна підстанція і джерела води.
• Співпраця та синергія з іншими резидентами парку.

27 травня на засіданні Калинівської ОТГ, Київської області, пройшла презентація індустріального парку «Солтанівка».

Парк презентували представник ініціатора створення парку Олег Чернецький, та керівник керуючої компанії Industrial Management Company Кирилко Валерій.

Представниками Калинівсьої ОТГ була дуже позитивно сприйнята інформація про можливості і перспективи будівництва ІП «Солтанівка» на території громади. З офіційним керівництвом громади були досягнуті домовленості про їх сприяння у розвитку даного проекту, системній взаємодії та підтримці всіма наявними ресурсами.

21 травня відбулася зустріч ініціаторів індустріального парку «Солтанівка» в особі Олега Чернецького, представника керуючої компанії Industrial Management Company (IMC) Валерія Кирилко з депутатами Верховної ради Дмитро Кисилевським, Ігорем Марчуком та Ганною Пуртовою.

В процесі виїзної зустрічі відбулася презентація індустріального парку «Солтанівка» та оглянутий земельний майданчик парку. Також на зустрічі обговорювалися перспективи розвитку індустріальних парків, законопроекти, які зараз лежать на розгляді у Верховній Раді.

Індустріальний парк «Солтанівка» отримав високу оцінку за ступенем опрацювання, і якості розробленого плану реалізації.

Це вже другий потенційний резидент парку, з яким досягнуті попередні домовленості щодо розміщення в ІП «Солтанівка».

ᅠ

Підчас зустрічі обговорювалися:

• умови розміщення заводу на території парку;

• планування земельної ділянки, де буде розміщений завод;

• загальна транспортна логістика парку з урахуванням інших учасників;

• технічні характеристики майбутніх промислових корпусів заводу;

• взаємодія на етапі будівництва між керуючою компанією та представниками заводу ЗБК;

• інші організаційні та технічні питання співпраці.

В якості спікерів виступали українські та польські експерти з питань розвитку індустріальних парків у Польщі та Україні.

ᅠ

На заході були обговорені такі питання, як:

• поширення польського досвіду серед органів місцевого самоврядування України;

• питання активності і участі місцевого самоврядування та держави в розвитку індустріальних парків і модернізації економіки України;

• ефективність системи самоврядування України в аспектах створення та розвитку індустріальних парків;

• 3 законопроекти, які створюють екосистему підтримки промисловості, які діють від моменту створення ІП і до моменту запуску виробництва;

• пільги для іноземних інвесторів та резидентів, які будуть надані учасникам ІП для інвестування в Україну, створення виробництв та підприємств, отримання безпосередньої підтримки з боку держави.

Цього року з 8 по 11 червня в Києві на ВДНГ відбулася щорічна агровиставка, на якій була присутні представники компанії IMC.

ᅠ

АГРО-2021 — найважливіша подія агропромислового сектору України і ефективна платформа для демонстрації найновіших галузевих досягнень, інноваційних рішень і технологій.

ᅠ

Наша компанія відвідала виставку та запропонувала для агропромислового комплексу

БЕЗКОШТОВНО

земельні ділянки під агровиробництво, агросклади, агробізнес та агропереробку в індустріальних парках України.

ᅠ

Така пропозиція була сприйнята українськими агропромисловцями з великим інтересом. Представники компанії IMC зустрілися з партнерами та потенційними резидентами індустріальних парків, які розвиває IMC.

ᅠ

Була проведена велика кількість переговорів з агропідприємствами, які планують стати резидентами та розміщуватися на території індустріальних парків, які розвиває IMC. Були намічені шляхи для плідної подальшої співпраці.

Організатор семінару «GEIPP Ukraine», UNIDO.

ᅠ

Головна ціль заходу - поділитись міжнародним досвідом стосовно переваг і стимулів розвитку екоіндустріальних парків та обговорити потенційні переваги впровадження ЕІП в Україні в колі освітян, науковців, представників держсектору та бізнесу.

ᅠ

Міжнародні експерти розповідали про переваги екоіндустріальних парків, стимули та найкращі практики впровадження ЕІП в світі. Дуже цікавою була актуальна інформація про практичну реалізацію досвіду різних країн та стимулювання компаній промислового сектору економіки державою.

Українські експерти розповідали про тенденції розвитку екоіндустріальних парків України та готовність України до впровадження політики пов’язаної з екоіндустріальними парками.

На семінарі команда IMC:

• розповідала про економічну доцільність створення екоіндустріальних парків в Україні;

• розповідала про два типи екоіндустріальних парків:

1. Еко-парки, які організовано займаються переробкою або утилізацією відходів різного походження (промислового або іншого);

2. Промислові парки, в яких активно використовуються екологічні технології, які направлені на зменшення шкідливих викидів та відходів підприємств, які працюють в промисловому парку.

ᅠ

• говорила про те, що надважливо розуміти, що створення екологічних індустріальних парків є доцільним не тільки з точки зору покращення екологічної ситуації в країні. Кожен проект ЕІП є дуже прибутковим бізнесом, потенціал якого досі не розкритий в Україні.

• зауважила, що Україна є однією з найбільш забруднених країн Європи. Тому масове впровадження еко-технологій в процесі будівництва нових промислових зон є одним з надважливих завдань учасників цього процесу.

• продемонструвала приклади успішних екоіндустріальних парків світу та розповіла про їх вплив на економіку.

Индустриальный парк — это огромнейший инфраструктурный проект, синергия участников, технологий и инноваций которого приводит к общему успеху его бизнес-резидентов. Кроме того, в индустриальных парках создают конкурентные высокотехнологичные продукты, что способствует экономическому благу для всего государства.

Очень часто заказчиком создания индустриального парка становятся органы местной власти, которые заинтересованы в стимулировании инвестиционной активности своего региона. Они лучше ориентируются в промышленном и инфраструктурном потенциале своей области (по крайней мере должны), поэтому компетентно могут оценить будущий бизнес-план индустриального парка. Для обустройства инфраструктурных объектов индустриального парка и дальнейшего его обслуживания создается отдельное юридическое лицо — управляющая компания.

26 индустриальных парков, зарегистрированных в Национальном реестре индустриальных (промышленных) парков Украины, согласно данным МЕРТ, не имеют действующей управляющей компании. С чем же связана такая особенность развития индустриальных парков в Украине? Все достаточно просто и в то же время сложно.

В Законе Украины Об индустриальных парках обозначены функции управляющих компаний, которые берут в управление проект индустриального парка. В соответствии с этими нормативными актами, пришедшая управляющая компания на практике заменяет инициатора проекта. Она берет на себя все обязательства заказчика проекта: начинает платить арендные платежи на землю, ищет инвесторов, резидентов, несет ответственность за реализацию данного проекта в полном объеме. И даже инвестирует дополнительные средства при необходимости. В связи с этим в Украине нет управляющих компаний, которые смогли бы вести проект ИП от начала до конца. Таких девелоперских фирм с определенной репутацией просто не существует. Есть компании, которые пытаются привлечь инвестора или застройщика. Но это, как правило, не заканчивается успехом. В результате существующие действующие индустриальные парки выходят из положения таким образом:

Если у частного лица, например, владельца капитала, бизнеса, завода есть желание инвестировать средства в производство, он обращается к инициатору проекта и предлагает разместить свои производственные мощности на желаемой территории, являясь одновременно и управляющей компанией. После этого он может также привлечь дополнительные инвестиции, либо же работать с существующими активами. Такой проект, к примеру, реализован в Индустриальном парке «Коростень», где управляющая компания является также застройщиком. Или же вариант, когда частные девелоперы сами строят индустриальный парк. Всеми этапами проекта в таком случае руководит их собственная управляющая компания. Пример — Индустриальный парк «Белая Церковь».

Второй вариант, который используют инициаторы проекта, — «сам себе управляющая компания». Они сами для себя создают юридическое лицо или же используют коммунальное предприятие для управления. Это, как правило, имеет такие же последствия, как и в первом варианте — индустриальный парк управляется его же собственником, что часто противоречит принципам эффективного менеджмента.

А как должно быть?

Ключевым фактором успеха индустриального парка является наличие профессиональной управляющей компании (УК). Это, по сути, специализированная девелоперская организация, которая обеспечивает создание, развитие и эксплуатацию инженерной инфраструктуры, привлекает промышленных резидентов и предоставляет им комплексную поддержку на всех этапах выполнения их инвестиционных проектов.

Стоит так же отметить основные функции хорошей управляющей компании, это:

а) привлечение инвестиций и наличие собственных средств для старта;

б) организация промышленного брокериджа — привлечение резидентов в индустриальный парк;

в) тесная коммуникация с местной властью и инициатором проекта;

г) project management — профессиональное управление процессом проектирования и строительства объекта;

д) property management — управление готовым, уже построенным парком (техническое, административное управление, охрана, уборка).

Объем функциональных обязанностей управляющей компании подтверждает тот факт, что управляющая компания — это отдельная профессиональная единица по управлению индустриальным парком, заинтересована в эффективном развитии проекта и получении прибыли по стратегии Win-Win. И к большому сожалению, на сегодняшний день на рынке Украины таких компаний просто не существует.

Індустріальні парки — це один з ключових інструментів економічного розвитку, вони допомагають створити робочі місця, залучити інвестиції та наповнити бюджет.

Відкриття індустріальних парків створить умови для експортно- орієнтованого бізнесу, змінить структуру економіки, зменшить відтік висококваліфікованих фахівців за кордон.

Відповідно до Закону України «Про індустріальні парки» Індустріальний парк (ІП) — це облаштована відповідною інфраструктурою територія, у межах якої учасники ІП можуть здійснювати:

- господарську діяльність у сфері переробної промисловості,

- науково-дослідну діяльність у сфері інформації і телекомунікацій,

- землі ІП мають належати до земель промисловості,

- площа ІП може становити від 15 до 700 га,

- ІП створюється на період не менше 30 років.

Є два блоки ключових учасників процесу реалізації проекту Індустріального парку:

- Ініціатор — девелопер, громада, ОТГ, місто, Сільські рада, інвестор, завод / виробництво, або ДПП. КК, як інструмент процесу.

- Резидент парку — орендар, інвестор, виробництво, фабрика, завод.

Якщо перший підготує і реалізує проект/побудує парк, то і другі не зможуть працювати.

Приватні ініціатори орієнтовані на комерційний результат, а державні — на соціальний результат.

У багатьох поняття індустріального парку засноване на стійкій асоціації зі старими радянськими промисловими зонами — тільки заводи, з мінімальним набором або повною відсутністю сервісної інфраструктури.

Сучасні ж індустріальні парки — це бізнес-міста, які можуть включати в себе широкий перелік об'єктів нерухомості з різним функціоналом:

- промислові;

- складські та логістичні;

- офісні та бізнес-центри;

- оптові магазини і шоу-руми;

- R&D лабораторії і дослідні центри;

- наукові центри та центри навчання;

- соціальна інфраструктура - готелі, хостели, їдальні та кафе, дитячий садок, медичний центр, тощо;

- бізнес-інфраструктура (еко-система парку);

- митні термінали, експортний і маркетинговий хаб, виставкові комплекси та конференц-послуги, інвестиційний центр і бізнес-акселератори, транспортний автопарк, facility & IT послуги;

- технічна підтримуюча інфраструктура — гаражі, відстійники для фур, заправки (АЗС і електро), СТО, вбиральна та інша техніка, переробка сміття і утилізація відходів виробництва, сонячні електростанції і так далі.

Точний баланс площ залежить від багатьох факторів, конкретного майданчика і його розташування. Він визначається в процесі аналізу місця і розробки концепції індустріального парку.

Реалізація одного індустріального парку реанімує регіон розміщення та:

- дає поштовх розвитку інфраструктури,

- розвиток середнього та малого бізнесу, які обслуговують співробітників та потреби парку,

- підвищує рівень життя в регіоні,

- підвищують попит на нерухомість, комерційну, готельну та житлову.

Один працівник на підприємстві створює цілу ланку зайнятості населення регіону.

Типи потенційних резидентів. Цільовими компаніями-орендарями можуть бути найбільші національні компанії, регіональні або місцеве компанії.

Такі компанії розподіляються на таки типи:

За походженням:

- іноземні резиденти;

- іноземні виробники які, вже працюють в Україні;

- українські/вітчизняні;

За типом розвитку:

- які відкривають перше виробництво на території України,

- які масштабують свій бізнес та відкривають нову географічну локацію виробництва,

- переносять виробництво з однієї локації в ІП.

За розміром:

- великі – від 10 000 кв. м і більше,

- середні – від 1000 до 10 000 кв. м,

- малі – менше 1000 кв. м.

За географією:

- місцеві, локальні;

- національні;

- міжнародні.

Пропозиція на ринку промислової нерухомості:

• Ціноутворення формується виключно старими промисловими об'єктами.
• Попит на складську нерухомість зростає, ростуть і ціни на старі промислові приміщення, які можна використовувати як під промислову, так і під складську нерухомість.
• Нова пропозиція промислової нерухомості формується виключно по принципу В2В.
• Активувалися нові і старі індустріальні парки, очікуємо зростання пропозиції нових об'єктів промислової нерухомості.

Індустріальні парки:

• В зв'язку з прогнозним прийняттям законів, які стимулюють розвиток індустріальних парків, очікується пожвавлення цього ринку.
• Очікується перехід від обіцянок до діла у вигляді державного фінансування ІП.
• Активно починають з'являтися приватні девелопери на ринку індустріальних парків, починають відкриватися консалтингові компанії.
• Підтримка від держави, «інвестиційні няні» та інвестиційна девелоперська привабливість долучить до українського ринку іноземних операторів та професійних керуючих (CTP, Panattoni Europe).
• Поступово все більше кінцевих резидентів будуть долучатися до індустріальних парків, а не реалізовувати свої проєкти окремо.

Многие из былых промышленно-складских территорий городов Украины заброшены и уже не используются, поэтому актуальным вопросом может быть их реновация в новые прибыльные проекты для экономического развития города. Большая промышленность, которая занимает много места и нарушает экологию городов, должна уходить за их территорию. Вместо промзон должны оставаться отдельные высокотехнологичные кластеры, инфраструктурные объекты и управленческие офисы. Такие проекты при эффективном их анализе, планированию с привлечением специалистов в сфере консалтинга и успешной реализации представляют интерес, как для городской власти, так и для девелоперов и инвесторов.

Несмотря на то, что «устаревшие» промышленные зоны обычно занимают до 10% в общей структуре города, состояние таких территорий имеет большое значение для его архитектурного вида и экономического развития. Заброшенные промышленные зоны, в которых происходит реновация, получают второй шанс, происходит изменение их функционального назначения и дальнейшего использования: там могут быть построены жилые объекты, коммерческие помещения, торгово-развлекательные центры и инфраструктурные объекты. Однако, процесс требует сложной и длительной юридической подготовки проекта и существенных капиталовложений, сноса старых построек, переноса инженерных сетей или рекультивации земель.

Известные примеры реновации производственных районов за рубежом:

• В Нью-Йорке, например, на месте пришедшей в негодность железной дороги появился знаменитый индустриальный парк Highline.
• В Лондоне район заброшенных доков превратили в популярный Центр современного искусства. Для их перепланировки и реновации в 1981 году была создана специальная корпорация London Docklands Development Corporation. Кроме редевелопментадоков в городе также были реализованы комплексные проекты реновации постиндустриального района East End и железнодорожного вокзала King's.

Примеры редевелопмента заброшенных предприятий можно найти и в таких европейских городах, как Берлин, Вена, Ганновер, и многих других. Например, в Париже под арт- и медиакластеры давно уже используют бывшие вокзалы и старые фабрики.

• В Берлине на месте старой железнодорожной станции расположен знаменитый музей современного искусства Hamburger Bahnhof – Museum für Gegenwart («Гамбургский вокзал»).
• Также в столице Германии территория бывшего пивоваренного завода Kulturbrauerei была переоборудована под кинотеатры, пабы, клубы, концертные площадки и музейные центры.
• Зона старой водонапорной станции Wasserturm преобразована в жилой комплекс. При этом такие проекты стали не только привлекательными с точки зрения развития туристической деятельности, но и являются экономически прибыльными объектами.

Редевелопменту подвергаются не только промышленные площади, но и портовые терминалы, транспортные узлы и многие другие объекты, которые в результате приобретают новый статус и функциональное назначение.

Если говорить об Украине, то столица не является исключением — в Киеве накопилось большое количество территорий ранее функционирующих промзон. Например, по информации Сергея Данилюка, партнера и представителя компании John Fotiadis Architect (JFA) в Украине, производственный сектор экономики Киева формируют около 10 000 предприятий, расположенных в 20 промышленных районах города. «Однако больше половины из них имеют устаревшие и изношенные производственные фонды. Продукция многих компаний не пользуется спросом, их помещения сдаются в аренду, а территории заняты отходами и представляют экологическую опасность. Как результат, большинство промышленных предприятий Киева нуждается в реструктуризации или перепрофилировании, а их территории — в более эффективном использовании и существенном улучшении качества застройки».

Сегодня, к тому же, социально-экономические ценности существования человечества перешли на новый уровень восприятия — на первый план вышли экологическая ситуация, цели устойчивого развития и социальная составляющая, оттеснив индустриальные факторы роста. Поэтому, так или иначе, вопрос редевелопмента промышленных территорий в городах с каждым годом будет становиться все более актуальным. И, по мнению многих экспертов, очень много киевских промышленных зон имеют высокий потенциал развития и ждут инвестиций и свой ренессанс.

В Киеве уже были реализованы несколько успешных проектов реновации территорий и объектов:

• «Арт-завод «Платформа» — успешно функционирующий креативный кластер, реализованный проект редевелопмента бывшего Дарницкого шелкового комбината имени В. Яськова в Киеве.
• UNIT.City — технопарк с кампусами для обучения и R&D, созданный на территории Киевского мотоциклетного завода недалеко от центральной части города. Первый Украинский инновационный парк, формирует экосистему для развития бизнеса в сферах высоких технологий и творческих индустрий.
• Столичный завод «Большевик», еще один хороший пример — стал торгово-развлекательным центром с гостиницей под названием «Космополит».
• Реновация промышленной зоны Рыбальского полуострова, стартовавшая в 2016 году. После утверждения детального плана территории девелопер проекта, компания Riverside Development (ныне Saga Development – прим. ред.), предложила построить на месте пустовавшей промзоны возле Днепра жилой комплекс Rybalsky — жилые кварталы со встроенными коммерческими помещениями и социальной инфраструктурой.
• «Комфорт Таун» — расположен в Днепровском районе столицы по ул. Регенераторной, 4, построенный на территории бывшего Киевского резинотехнических регенераторного завода, в пределах промышленной зоны «Березняки». На расстоянии 300 м от комплекса расположен крупный транспортный узел, в 15 минутах до станций метро «Дарница» и в 5 минутах до метро «Левобережная». Время в пути до международного аэропорта «Борисполь» составляет 30 минут.
• Многофункциональный жилой комплекс Great в Киеве. Участок земли между улицей Причальной и Днепровской набережной на левом берегу Днепра представляет собой классическую промзону, но с очень выгодным расположением — в 150 м от Днепра с видом на правый берег. Здесь располагались два неработающих бетонных завода, стройкомбинат, несколько СТО, склады и гаражные кооперативы. В 2017 году в Киевсовете утвердили детальный план территории, согласно которому в течение 20 лет эта местность должна измениться до неузнаваемости. Новостройка будет состоять из тринадцати 26-этажных домов, на первых этажах которых разместятся магазины, кафе, салоны красоты и банковские отделения.
• Если рассматривать Украину в целом, то примером другой успешной реновации промышленной зоны может стать и Renovation — это инновационный центр на территории ревитализованого завода в Ивано-Франковске, сфокусирован на четырех направлениях развития региона: новой экономике, урбанистике, современном искусстве и неформальном образовании. Цель проекта — реализовать потенциал города и региона, стимулировать предпринимательство и экономику и создать действующую модель для других городов. Подобные инвестиции — один из видов «краудфандинга».
• Precarpathian Industrial Park (Аркан) — площадью 19,3 га. Концепция парка была представлена на конференции «Бизнес для умных городов». Тип парка — браунфилд (brownfield), то есть созданный в бывшей промышленной зоне. Парк будет располагаться на территории ранее существовавших производственных мощностей города, которые находятся на реконструкции и капитальном ремонте. Миссией парка называют создание условий для взаимного развития бизнеса и региона. Он ориентирован на производство с высокой добавленной стоимостью: станкостроение, робототехнику, приборостроение, электротехническая промышленность, бытовые машины и приборы и другие отрасли промышленности.
• Индустриальный парк «Белая церковь» — предлагает комплексное решение для организации производства, которое включает: земли промышленного назначения на продажу или аренду; развитую инфраструктуру с комплексными инженерными сетями; хорошее расположение с достаточно квалифицированной и недорогой рабочей силой; опыт ведущего украинского девелопера, консультационные услуги и возможность совместных инвестиций. Удобная логистика — автомобильные дороги: международная трасса М05 – Киев-Одесса, Р04 – Киев-Фастов-Белая Церковь, Р32 – Кременец-Белая Церковь; 2 железнодорожные станции; Отдел таможенного оформления.

В то же время, должен подчеркнуть, что реализация таких проектов в Украине далека от идеала. Ведь речь идет об очень высоком уровне инвестиций. Украинские девелоперы и местные власти часто просто не имеют бюджетов для масштабных проектов реновации промышленных территорий и создания общественных зон, развития и содержания таких районов. Поэтому частая нынешняя модель развития бывших индустриальных объектов столицы — это их очистка с последующим строительством жилых кварталов, где инвесторами выступают частные лица.

Какие же существуют ключевые проблемы реализации проектов реновации промышленных кварталов?

• Достаточно большой масштаб и сложность таких проектов.

На данный момент самые «лакомые кусочки» территории Киева принадлежат большому количеству частных либо государственных собственникам. Много бывших промпредприятий города нуждается в реструктуризации, реновации, перепрофилировании и более эффективном использовании территорий. Например, очередной из таких объектов — территория под названием «Теличка», расположенная на Правом берегу Киева между станциями метро «Выдубичи» и районом Корчеватое. Общая площадь промышленных территорий Телички составляет около 425 гектаров. Привлекательность этого участка для инвесторов очевидна. Особенно заманчивым является наличие инженерных коммуникаций и мощностей, в первую очередь электрических, а также локация вблизи крупных транспортных развязок и станций метро. Высокая стоимость реализации проектов редевелопмента, а также отсутствие утвержденного Генерального плана города не способствуют проведению реновации.

• Проблема предназначения земли промзоны.

Дело в том, что с точки зрения местной власти, промышленные зоны оставляют поле для манипуляций. Можно, например, не менять целевое назначение участка. В таком случае инвестор просто не сможет построить на нем объекты жилой недвижимости. Часто не совсем понятна структура собственности земли в промзонах. Частично она может принадлежать городу, министерствам или другим ведомствам, при этом отдельные объекты могут находиться в частной собственности.

• Отсутствие эффективной кооперации муниципалитетов, девелоперов, частных инвесторов и всех остальных участников данного процесса.

Очень часто все они действуют разрозненно не помогая друг другу, а наоборот, оказывая всяческое сопротивление. Часто собственники не могут начать девелоперскую деятельность на промышленных территориях так же из-за наличия экономических и политических рисков в стране. Кроме того, существуют бюрократические, административные и коррупционные проблемы, а также сложности природного, технического и инфраструктурного характера, например, необходимость размещения дополнительных подъездных путей для автомобильного транспорта, др. Усугубляет ситуацию направленность работы городской власти на вынос больших производств за территорию городов, что, тем не менее, в полной мере так и не реализовано на практике.

Решением существующих проблем может стать эффективное распределение функций среди всех участников процесса. Первое, что важно сделать, это закрепить реновацию данных участков в Генеральном плане развития города. После этого формализовав юридические и разрешительные процедуры власть совместно с девелоперами должны очистить данные территории путем выселения действующих заводов, их выкупа или объединение в единые юридически оформленные административные единицы. После того как юридические риски будут минимизированы, инвесторы и девелоперы смогут подключиться к проекту на этапе готовности территории к началу его реализации. Поэтому, разработка и принятие долгосрочных программ развития городского пространства и отработка механизмов кооперации власти и бизнеса будет способствовать успешному развитию таких территорий, превратив старые промзоны в современные офисные, культурные и деловые центры.

Разберем понятие «агропарк».

Агропромышленный парк — организованная на выделенном участке промышленная территория, обеспечивающая сельхозпроизводителей материально-технической базой для переработки, хранения, транспортировки и реализации сельскохозяйственной продукции.

Такие парки имеют разновидности, среди которых: агроэкологический, научно-технологический и другие типы агропарков. При этом первый тип используется для развития агроэкологии, а второй — агронауки и агротехники.

Этот отдельный формат индустриальных парков успешно развивается во многих странах мира, и зарекомендовал себя, как эффективное производственное решение для аграриев. Но в украинской практике он юридически не определен и никак не описан в законодательных актах. На постсоветском пространстве отдаленным прототипом были овощебазы.

Вот только современные агропромышленные парки гораздо крупнее и технологичней. Их ключевая задача — сократить цепочку от производителя сельскохозяйственной продукции до конечного потребителя.

Основные пользователи таких парков:

• фермерские хозяйства;
• агропредприятия;
• компании, которые производят сельхозпродукцию;
• сервисные компании, работающие в агросекторе.

В мировой практике промышленная часть агроиндустриального парка занимает площадь от 10 до 160 гектар. А если в состав парка включить поля для выращивания культур, то его размер может достигнуть нескольких тысяч гектар.

Из чего состоит агропромышленный парк?

Классический агропромышленный парк обеспечивает полную цепочку выращивания и обработки. Она включает в себя выращивание культур, сбор урожая, распределение, переработку, хранение, транспортировку и продажу.

Такой набор задач формирует структуру парка, состоящую из:

• промышленных объектов для переработки;
• оптово-розничных складов (включая холодильные);
• транспортного предприятия;
• административной и сервисных служб.

В зависимости от типа парка в него также могут входить поля для выращивания культур, торговые площадки для продажи агротехники, исследовательские и обучающие центры, бизнес-инкубатор, таможенный склад и другие объекты.

Помимо стандартных услуг по охране, уборке, техническому обслуживанию объектов недвижимости и техники, агропромышленные парки могут оказывать услуги по упаковке и сортировке, утилизации отходов, созданию каналов сбыта. Это повлечет за собой создание дополнительных предприятий на их территории.

Почему важно создавать агропарки?

Агропромышленный парк объединяет разные цепочки агропроизводства, облегчает управление и создает экономию за счет единой территории и централизованного формирования доходов для:

• агропредприятий;
• складов;
• логистических и торговых компаний.

Такие парки создают вертикально и горизонтально интегрированные цепочки создания стоимости.

Также они выполняют три ключевые функции:

• Центр сельской трансформации: организация сбора и хранения продукции сельхозпроизводителей, содействие развитию сельского хозяйства в регионе размещения;
• Агропромышленный комплекс: объединение функций сбора, переработки, производства, исследований и разработок, торговли и трудоустройства населения;
• Консолидационный центр: хранение, распределение и поставка сельхозпродукции с учетом потребностей потребителей в течение всего года.

На макроуровне развитие агропромышленных парков создает цепочки добавленной стоимости, стимулирует развитие регионального сельскохозяйственного рынка, создает рабочие места, а также укрепляет малый и средний бизнес.

Системный подход помогает повысить конкурентоспособность мелких региональных фермеров и производителей на уровне страны и глобальных рынков. Получается, что агропарки формируют центры роста и инноваций, поддерживают местное развитие и способствуют созданию устойчивой модели развития агропромышленного комплекса страны.

Несколько слов о развитии агропромышленного комплекса.

Агропромышленный парк — это не совокупность разных объектов, а агропромышленная стратегия, нацеленная на экономическое развитие и создание рабочих мест. В свою очередь, экономическое развитие и рост занятости в сельской местности обусловлены коммерциализацией агропромышленного комплекса страны. Предприятия, занятые в нем должны эффективно работать и реагировать на меняющиеся требования рынка.

Агропромышленный сектор формирует высокие уровни прямой и косвенной занятости на единицу инвестиций. Опыт других стран показывает, что один агропарк может создавать от 1000 до 3000 прямых и косвенных рабочих мест — в дополнение к росту доходов мелких фермеров.

Увеличение доходов местного населения будет достигнуто за счет интеграции мелких фермеров и обрабатывающих предприятий в цепочки создания стоимости. Это увеличит добавленную стоимость на местном уровне, создаст дополнительные рабочие места в сельской местности и повысит общую эффективность сельскохозяйственной производственной цепочки.

Проблемы государственного регулирования.

Такого понятия как «агропромышленный парк» нет нигде в законодательных и нормативных актах Украины. Поэтому инициаторам таких проектов рассчитывать на государственную поддержку не приходится. Законодательное урегулирование такого направления может дать хороший импульс для развития сельскохозяйственной отрасли Украины.

Существует несколько проектов агропромышленных парков. Но, в отличие от сектора индустриальных парков, здесь инициаторами становятся не представители государственных институтов или профильных министерств и даже не сельхозпроизводители. Вопросом начинают заниматься компании, которые косвенно, а порой вообще никак не связаны с сельским хозяйством.

Это вызвано отсутствием госрегулирования, которое:

• не позволяет привлекать на это направление государственное финансирование,
• не формирует преференции,
• не предполагает льгот для инициаторов и участников.

Поэтому агропарки пока будут интересны только непрофильным девелоперам и сервисным компаниям, которые побочно организовывают дополнительные рынки сбыта своей продукции. Они зарабатывают на организации бизнес-процессов внутри парков.

Для государства очень важно поддерживать подобные проекты, которые создают необходимые производственные цепочки, объединяющие аграриев и позволяющие активно развивать сельское хозяйство в регионах.

Что дальше?

Необходимо скорейшее закрепление в нормативных государственных актах понятия «агропромышленный парк» и формализация профильных инструментов стимулирования направления.

Профильные инструменты стимулирования должны предусматривать прямое сквозное стимулирование инициаторов и стимулирование на местном уровне. Особенно важна поддержка в контексте условий аренды земли и стоимости используемых энергоресурсов.

Для этого необходимо:

• Сформулировать четкое понятие типов агропромышленных парков, с будущей разработкой отраслевых стандартов. Возможно создание нового закона, регулирующего эти положения, или компиляция положений в существующий закон Украины «Об индустриальных парках».
• Агропарки совмещают в себе целый набор видов деятельности: производство сельхозпродукции, переработка, хранение, производство пищевой продукции, таможенная инфраструктура, лаборатория, торговая площадка, транспортный парк, тарное производство, обработка продуктов и прочая сопутствующая деятельность – необходимы рекомендации по составным элементам агропарков на уровне общеутвержденных отраслевых стандартов.
• Разработать перечень государственных и прочих стимулов развития агропромышленных парков. Он может включать в себя: субсидирование на государственном и местном уровне, включение в госпрограммы поддержки сельского хозяйства, налоговые преференции для инициаторов и резидентов, льготные условия подключения к энергосетям, льготы на использование энергоресурсов и другие стимулы.
• Объединение ключевых игроков агрорынка, девелоперов и других заинтересованных сторон для осуществления отраслевого лоббирования, формирования стратегий развития и сбыта, совместного привлечения инвесторов в отрасль и других целей.

Для реализации программы развития агроиндустриальных парков в национальном масштабе необходимо проявить политическую волю, чтобы взять на себя ответственность за инициирование и координацию. Но экономический эффект для государства и всех участников процесса стоит того, чтобы сдвинуть ситуацию с мертвой точки.

По результатам рабочих поездок и мониторинга индустриальных парков, которые осуществила компания, в нескольких регионах Украины был сделан один неутешительный вывод. А заключается он в следующем: очень много (до 30%) индустриальных парков не работают из-за непродуманного выбора земельных участков, на которых затем планируется размещение индустриальных парков.

На рынке индустриальных парков Украины работают две категории инициаторов таких проектов — частные и коммунальные предприятия.

Частные девелоперы более ответственно относятся к выбору земельного участка и затрачивают много усилий на его предварительную оценку. И речь идет не только о денежном аспекте.

В первоначальный анализ участка включают оценку:

• конфигурации участка;
• транспортной и пешеходной доступности, логистики подъездных путей;
• наличия и длины фасадной части участка;
• геологических и геодезических характеристик;
• наличия юридических обременений, арестов, залогов, наличия сторонних собственников;
• наличия сервитутов и охранных зон;
• юридического статуса и целевого назначения земельного участка, кадастра;
• наличия и/или отдаленности подвода коммуникаций (газа, воды, электричества);
• предварительных ТУ на подключение к сетям. Изучаются соседние участки, через которые потребуется прокладывать сети;
• наличия генерального плана района размещения и необходимости его разработки;
• наличия строений, их функционального назначения и состояния;
• близости к трудовым ресурсам, их качественного состава;
• рыночной стоимости в зависимости от формы владения (собственность или аренда).

Только после того, как все эти параметры удовлетворяют инициатора проекта, происходит приобретение и оформление земельного участка. Затем при необходимости изменяется функциональное назначение участка, и далее по стандартной процедуре — концепция, управляющая компания, проектирование, строительство, запуск резидентов парка.

К сожалению, местные громады и областные власти, которые выделяют участки под индустриальные парки, зачастую действуют по другому сценарию. По каким-то своим соображениям они отводят земельный участок или часть промышленной зоны. После этого выделяют средства на разработку генерального плана, выбирают управляющую компанию или создают свою, формируют концепцию. После регистрации ИП в реестре индустриальных парков Украины начинается проработка технических характеристик участка, сетей и прочего. И на этом этапе возникают неприятные сюрпризы, которые в 50% случаев делают невозможной дальнейшую реализацию проекта. Либо стоимость проекта возрастает в разы, и его реализация теряет всякий смысл. Вот несколько примеров «неприятных сюрпризов», которые поставили крест на строительстве индустриальных парков:

Весь участок представлял собой торфяник, подготовка площадки под строительство обошлась бы неоправданно дорого.

Часть территории принадлежала военному ведомству. Суды с военной прокуратурой.

На выделенном участке находятся четыре других собственника, которые уже четыре года судятся с инициатором проекта.

На выделенном участке шесть строений принадлежат разным компаниям. Продавать их или уходить они не планируют и не дают возможности реализовать проект.

До ближайшего источника подключения к электросетям 16 километров.

Собственники прилегающих участков не дают согласия на прокладку сетей через свою территорию и протестуют против создания по соседству промышленной зоны.

Участок пересекает транзитная газовая труба с охранной зоной. Вынос влетает в крупную сумму.

И таких примеров немало, а самое неприятное, что они продолжают множиться. Подобная халатность при выборе участков под индустриальные парки обходится очень дорого. Это касается как финансовых потерь местных громад, так и значительных временных затрат на реализацию проекта в непригодном месте.

Чтобы избежать подобных ситуаций, наша компания предлагает на законодательном уровне внедрить процедуру предварительной оценки участка, который планируется выделять под индустриальный парк. Такая оценка должна включать весь перечень проверок, которые были перечислены в начале статьи, и предоставляться в виде отчета о комплексном аудите земельного участка.

Аудит должен состоять из следующих основных разделов:

• текущий статус участка;
• месторасположение и конфигурация;
• юридический аудит;
• технический аудит;
• оценка обеспечения коммуникациями;
• риски и возможность их минимизации.

И только после общего положительного заключения можно отводить участок и начинать все необходимые процедуры. Такой отчет должен быть обязательно представлен как обязательное приложение к концепции, подаваемой в Министерство экономического развития и торговли для внесения в реестр индустриальных парков.

Инициированные в Верховной Раде законопроекты требуют доработки.

23 июня в Верховной Раде зарегистрировали законопроекты по стимулированию развития индустриальных парков (№3724 и №3725). Это не может не радовать. Затишье в работе над развитием этих объектов сильно затянулось: с 2015 года ни законодательными преференциями, ни какими-либо другими позитивными изменениями эту отрасль никто не радовал. Впрочем, к зарегистрированным законопроектам есть ряд вопросов.

1. Вызывает недоумение фокус законодателей на стимулировании именно экспортоориентированных предприятий. У нас есть свой внутренний рынок, который нужно развивать и наполнять товарами и услугами. Но в законопроектах почему-то львиная доля льгот прописаны под стимулирование экспортоориентированных производств.

2. Из более чем 40 зарегистрированных в Украине индустриальных парков лишь 12 являются частными, остальные 31 – либо в государственной, либо в коммунальной, либо в комбинированной собственности. Тем не менее льготы и преференции, предлагаемые в законопроектах, практически не учитывают актуальные интересы большинства инициаторов от ОТГ. И индустриальные парки, созданные по инициативе глав городов и ОТГ, остаются, по сути, за скобками.

3. Освобождение резидентов парков от ввозной пошлины на иностранное оборудование и комплектующие – очень хорошая стимулирующая преференция. Но этот процесс нужно очень скрупулезно контролировать. В свое время из-за слабого контроля была похоронена идея свободных экономических зон: недобросовестные поставщики оборудования и сырья начали использовать эту лазейку для ухода от уплаты таможенных пошлин.

4. Включение в состав индустриальных парков различных объектов – отелей, профессиональных кампусов и другой коммерческой и социальной недвижимости – приемлемо. По сути, любая концепция, которую мы разрабатываем, представляет собой не чистую промзону, а некий бизнес-город. Однако сочетание подобного рода объектов не должно быть доминирующим. Кроме того, между промышленной и другими типами недвижимости должны соблюдаться охранные зоны. А это приведет к потерям площадей будущей возможной застройки.

5. В создании единого регулирующего органа есть свои плюсы и минусы. Участники рынка индустриальных парков остро нуждаются в профильной организации, которая регулировала бы работу отрасли, развивала ее и отстаивала ее интересы. Все, кто заходит на этот рынок, сталкиваются с одной и той же проблемой: нет единого органа, который бы регулировал, сертифицировал, создавал правила и критерии для парков, занимался лоббизмом, наконец. У всех наших соседей (Польша, Словакия, Турция, Россия) работают мощные ассоциации индустриальных парков, которые являются и лоббистами, и инициаторами законопроектов, и сертифицирующими органами. Речь идет именно о поддерживающей функции, а не о функции надсмотрщика.

В то же время не стоит забывать, что при Министерстве экономики уже есть подразделение, которое курирует индустриальные парки: каждый квартал он собирает отчетность, регистрирует новые парки и т.д. То, что подразделение недостаточно активно и не имеет тех функций, которые прописаны в законе, – вопрос, скорее, внутренней организации министерства. Один из возможных неприятных эффектов создания единого регулирующего органа – появление коррупции. Я не говорю, что именно так произойдет, но учитывая опыт создания любых новых контролирующих органов в Украине побочный эффект вполне возможен.

6. Что касается стимулирующих инвестиционных преференций для индустриальных парков, то к ним у меня один вопрос: есть ли для этого финансирование в бюджете? Можно добавлять сколько угодно компенсирующих стимулов, но вопрос в их обеспечении. Согласно уже действующему закону об индустриальных парках, управляющие компании и инициаторы проектов могут получать от государства беспроцентные кредиты. За все время существования этого закона не было выдано ни одной гривны. Согласно тому же закону, подведение сетей должно компенсироваться за счет бюджетов местных общин или государства. Никто этого не делает. Поэтому прописанные в новых законопроектах компенсации – хорошая идея, но будет ли она реализовываться? Я лично очень сомневаюсь. Не в том состоянии страна и ее экономика.

Наконец, как к инициативе предоставления налоговых льгот отнесется Международный валютный фонд? В меморандуме о сотрудничестве четко прописано, что никакие налоговые преференции отдельным отраслям не допускаются. И что подумают те промышленники, которые не попадут в индустриальные парки? Захотят ли они платить налоги в полной мере, в то время их конкуренты будут пользоваться налоговыми каникулами? Вопрос открытый.

В целом же появление этих законопроектов считаю позитивным фактором. Инициатива хорошая, хоть и требует доработки. Законопроекты можно принять, а дальше вносить правки и совершенствовать.